SCPI et démembrement : comment ça marche ?

Le démembrement en SCPI, similaire au démembrement de propriété pour un bien immobilier classique, implique la séparation de la propriété d’un bien entre l’usufruit et la nue-propriété.

En immobilier classique le fonctionnement est le suivant :

Tout d’abord, les termes usufruit et nue-propriété sont définis : l’usufruit confère le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus, tandis que la nue-propriété donne le droit de disposer du bien sans en jouir.

Un acte notarié est établi pour formaliser le démembrement, précisant la durée de celui-ci, qui peut être fixe ou réversible. Cet acte peut également détailler la répartition des charges et des responsabilités entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

En SCPI, le schéma est simplifié :

Lors de votre souscription, vous faites le choix de souscrire en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit. Lorsque que votre choix se porte sur l’une des deux dernières options, la plupart des sociétés de gestion prennent en charge le fait de trouver la contrepartie nécessaire à la réalisation de votre investissement c’est-à-dire un nu-propriétaire si vous avez acquis de l’usufruit et vice-versa.

La clé de répartition entre la nue-propriété et l’usufruit est variable selon les SCPI et évolue en fonction des durées retenues (généralement entre 5 et 15 ans)

Pendant la période de démembrement, l’usufruitier, qui peut être une personne physique ou morale, perçoit les revenus générés par les parts de la SCPI, tandis que le nu-propriétaire devra attendre l’extinction de l’usufruit temporaire pour en bénéficier.

À la fin de la période de démembrement, l’usufruit et la nue-propriété sont réunis, conférant au plein propriétaire la pleine jouissance du bien.

Sur le plan fiscal, l’usufruitier est imposé sur les revenus perçus pendant la période de démembrement, tandis que le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération fiscale lors de la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit.

Les avantages d’une SCPI en démembrement :

La détention de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en démembrement de propriété présente plusieurs avantages, tant pour l’usufruitier que pour le nu-propriétaire.

En voici quelques-uns :

1. Optimisation fiscale : Le démembrement permet de séparer la propriété entre l’usufruit (droit de jouir du bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent ainsi bénéficier d’une fiscalité spécifique, souvent avantageuse selon leur situation personnelle.
2. Transmission facilitée : Le démembrement peut être utilisé comme une stratégie de transmission de patrimoine. Par exemple, les parents peuvent transmettre la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit, ce qui permet une transmission progressive du patrimoine tout en conservant le contrôle du bien.
3. Protection du patrimoine : La séparation entre l’usufruit et la nue-propriété offre une protection contre les aléas de la vie. En cas de faillite ou de poursuites judiciaires contre l’usufruitier, la nue-propriété reste préservée.
4. Rendement potentiel accru : En démembrement, l’usufruitier peut percevoir des revenus générés par le bien immobilier (loyers, dividendes de la SCPI, etc.), tandis que le nu-propriétaire bénéficie d’une décote sur la valeur des parts de SCPI. Cela peut augmenter le rendement global de l’opération. Ce rendement est souvent majoré par la possibilité pour le nu-propriétaire personne morale d’amortir la valeur de son usufruit sur la durée du démembrement.
5. Diversification du patrimoine : La détention de parts de SCPI en démembrement permet de diversifier le patrimoine en investissant dans l’immobilier professionnel sans avoir à assumer la pleine propriété du bien.
6. Souplesse dans la gestion : En cas de démembrement temporaire, la durée peut être fixée en fonction des besoins et des objectifs des parties prenantes. À l’expiration du démembrement, l’usufruit et la nue-propriété peuvent être réunis.

Il est important de noter que le démembrement de propriété doit être bien étudié en fonction des objectifs patrimoniaux et fiscaux de chacun. Consultez-nous pour une approche personnalisée en fonction de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.

Pour aller plus loin : investir en SCPI avec Th2 Patrimoine, avec un conseiller Th2 Patrimoine.

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